土地評価は慎重に

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相続税の納税額、税理士によって大きく差が出ることご存知ですか?

それは、その税理士が「土地」に対し、
どれだけ的確な評価を行えるかで
左右
されるためです。

相続税における土地の評価には、建築基準法・都市計画法といった不動産関連法規の専門知識が要求されるため、不動産の知識を有していない場合、その評価は難しいのが実情です。

「ふつうの家庭」の相続税.comでは、税理士と土地家屋調査士が協力することにより、ほとんどの税理士が持っていない土地に関する深い知識を生かして、適正な評価を行うことができます。

土地評価の際に【路線価】【固定資産税評価】から何%補正できるかが重要!

土地評価の誤りによって税金を払いすぎていたとしても、
税務署は教えてくれません。

補正の見落としによる高すぎる土地の評価は、相続税の過払いという損失をもたらします。
しかし、この評価誤りによる過払いの事実は、たとえ税務調査があっても税務署が指摘してくれるわけではありません。そのことを税務署から納税者に伝えると、すでに納付された相続税の一部を還付することになり、結果的に自分たちの出費が増えてしまうからです。

ただし、不動産に関する知識と経験を有する専門家に申告を依頼すれば、相続税の過払いという被害を未然に防ぐことができます。

路線価などを補正できる理由

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

【路線価方式】路線価×地積
【倍率方式】固定資産税評価額×倍率
路線価図路線価図

市街地・郊外などでは、道路の一本一本に、路線価といって、数字がつけられています。
その数字が、その道に接する土地の1m当たりの評価額ということになります。

例えばあなたが、Aという200㎡の土地を所有しており、そのA土地がBという道路に面していたとします。そのB道路を路線価図で見ると、800という数字が書いていたとします。
その800という数字に、面積200を掛けた数字が、あなたの所有している土地の(相続税)評価額ということになります。

路線価図では、数字が千円単位で書かれていますので、この場合は、160,000千円、つまり1億6千万円と言うことになります。
ただし、路線価には個々の土地の形や個別の法的利用制限等は考慮されていないので、独自に路線価を補正してこそ正しい評価単価となるのです。

土地を評価する際には
  • ①個別の減額要因を見つける不動産知識
  • ②「この評価は高すぎるのではいか」と感じる相場観
  • ③路線価を補正する技術
  • ④税務署を説得できる根拠資料の作成

などが必要となります。

【固定資産税評価×倍率】の場合も同じ

役所が定めている評価額が、必ず正しいとは限りません。
土地の個別事情を見落としてしまい、適正額よりも高く評価していることもあります。
当然ですが、誤って高く評価されたものに倍率を掛けるので、相続評価額も高くなってしまいます。

倍率方式の場合は
  • ①固定資産税評価の算出過程に誤りがないかチェック
  • ②誤りがあれば「固定資産税評価を補正する」ことが重要
補正により評価を下げることができる可能性のある土地
  • ①不整形地(形の悪い土地)
  • ②狭い道路に面する土地
  • ③500㎡以上で周囲に大規模な工場やマンションが建っていない土地
  • ④2棟以上の建物が建っている土地
  • ⑤無道路地(道路に接していない、または少しだけ接している。)
  • ⑥道路と地面の間に高低差がある土地
  • ⑦傾斜のある土地
  • ⑧整地が必要な土地
  • ⑨都市計画道路予定地
  • ⑩容積率の異なる2以上の域にわたる土地
  • ⑪埋蔵文化財包蔵地
  • ⑫生産緑地
  • ⑬土壌汚染されている土地
  • ⑭高圧線下にある土地

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